「等価交換」で賃貸マンションを建築、収入が2〜3倍に！

1. ある地主さんが、坪１００万円の土地を２００坪所有（総額２億円）していました。これまでは、駐車場（３０台）として月１・５万円／台、総額４５万円／月、約５００万円／年の収入を得ていました。この土地を等価交換をし、賃貸マンションを建てることにしました。
   
   
2. ディベロッパーはこの土地に坪７０万円の建築費で３００坪（建物額２億１０００万円）のマンションを建てました。
   
   
3. 地主さんの相当額所有分は土地代＋建物＝４億１０００万円のうちの２億円分、すなわち４８％分となります。
   
   
4. ３００坪の建物ですが、有効面積は２７０坪となっており、実際の地主さんの所有分は２７０坪の４８％、約１３０坪となります。
   
   
5. 地主さんは、この１３０坪を坪９５００円／月で賃貸することで、約１２３万円／月、約１４００万円／年の収入をえることができ、これまでの２．８倍の収入を得ることとなりました。

1. ある企業が４００坪ほどの土地を保有していました。首都圏の大ターミナル駅から数分のオフィス地域に位置していますが、一部を駐車場にして利用しているほかは、１３世帯に借地として貸し出していました。 その企業は、せっかくの好ロケーションということで有効活用を考え、収益アップのためのビル建設を行うことにしました。
   
   
2. 環境建築設計は企業からの依頼を受け、企画段階から参加して、土地の評価、有効活用のための建物案などを検討し、結果的に等価交換による賃貸住宅＋オフィスビルという複合ビル建設を提案しました。複合建物とした理由としては、賃貸住宅だけ、テナントオフィスだけという単一のポートフォリオを避けて安定収益を図ることと、オフィスと住宅が一体となった建物が街づくりの基本であるという思想からのことです。
   
   
3. 等価交換によって新築された建物の住戸は１７戸。借地人の１３世帯のうち６世帯が入居したため、６世帯分の地代と、残り１１戸は賃貸として土地所有者の企業の収益になりました。また、オフィス部分の各層もテナントが埋まり、そこであがる家賃収入も企業の収益となり、建築費用の返済を考えても、十分に土地有効活用が図れました。
   
   
4. この等価交換では、一つ課題がありました。それは、１３軒の借地人のうち２軒が新築ビルへの入居が困難だったということです。１軒の借地人は個人宅ではなく、町内会事務所でした。町内会の倉庫としても使用していたため、新築ビルにはフィットしませんでした。また、もう１世帯は家族が多く、等価交換で割り当てられた坪数では生活が難しいという問題でした。
   
   
5. そこで、環境建築設計では、その企業が保有していたすぐ近くの別の土地に等価交換により小規模ビルを建設し、町内会事務所＆倉庫と、１世帯を入居してもらう提案をしてまとまりました。町内会は新築マンションでは得られなかった１階部分での倉庫を確保でき、１世帯は家族数に見合った坪の住居を確保。また、この小規模ビルでは２戸の賃貸住戸を設けており、そこからの家賃収入も可能となりました。